贷款、债券、信托融资全面收紧!房地产找钱不容易

2019-08-29 15:37:07 来源: 新浪财经
中性

  新浪财经讯8月29日今年以来,房地产融资压力不断加码,银行、债券、信托等融资渠道全面收窄。更严峻的是,房企在面临“补血”渠道收缩的同时,还必须应对下半年的偿债高峰。两者夹击之下,部分房企流动性风险加剧。

  资深信托研究员袁吉伟对新浪财经表示,近期房地产融资收紧,整体上反映了监管层“房住不炒”的调控思路,上半年资金很多流向了房地产,房地产企业加杠杆,居民也在快速加杠杆,风险问题不容忽视,也不利于我国经济转型发展,稳定市场预期。

  监管重拳出击银行违规“输血”房地产

  近日市场传言银行房地产开发贷额度收紧。据媒体报道,多家银行近期收到窗口指导,自即日起收紧房地产开发贷额度。一位银行业人士表示,原则上开发贷控制在2019年3月底时的水平。这就意味着,房地产开发贷余额将从二季度末的11.04万亿元减少至一季度末的10.85万亿规模。上述人士表示,未来还有进一步减少的可能。

  此前,中信银行601998)因违规发放房地产开发贷款等收到了今年银行系统的最大罚单。银保监会披露的行政处罚信息显示,中信银行因13项违法违规事实,遭罚没2223.6677万元。违规事由包括以流动资金贷款名义发放房地产开发贷款、未将房地产企业贷款计入房地产开发贷款科目等。

  8月初,中国银保监会曾颁发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》。通知指出,要推进银行机构贯彻落实房地产调控政策和监管规定,严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为,高度警惕房地产泡沫化、金融化。

  查处的要点之一是房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况,包括集中度管理、资本金来源真实性审查、落实最低资本金比例要求、企业资质审查等,以及违规向“四证”不全项目提供融资。通知中提到,此次专项检查的范围包括北京、上海、广州和深圳等32个城市和地区。

  汇率破“7”加重房企境外偿债压力

  7月12日,国家发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

  东方金诚首席债券分析师苏莉表示,这意味着房企发行外债只能用于借新还旧,且仅能偿还中长期外债;其他资金用途,如补充流动性、资本性支出、偿还内债等被全面限制。

  8月5日,人民币对美元汇率跌破“7”关口,人民币汇率贬值则进一步加重了房企的融资成本和还债压力。

  前海开源基金董事总经理杨德龙认为,受国内市场监管的影响,在国内,房企发债并不容易,相比之下,美元债则相对有优势。而人民币贬值,从短期来看,对于发行美元债比较多的房企来说,因为利息以及本金均要以美元偿付,这也意味着会增加房企的负担。

  中原地产首席分析师张大伟表示,人民币贬值对中国房地产是个利空,不仅会影响部分购房投资,而且以美元债为主的房企境外融资成本也将会增加,尤其是对于已经大量融资的房企来说,资金成本随之增加。巨量的海外融资规模或将引发房企资金链紧张,如果资金持续紧张甚至有可能出现违约风险。

  众所周知,在国内融资环境持续收紧,自去年四季度以来,以美元债为主的境外债券成为房企热衷的融资方式。对于部分房企来说,这是一根偿债的“救命稻草”。如今这一根救命稻草似乎也变得非常脆弱。

  监管频频出手整治房地产信托业务

  今年以来,监管频频下文件规范地产信托业务,同时也加大了对违规信托公司的处罚力度。

  据不完全统计,今年以来,已有至少9家信托公司违法违规被监管处罚,处罚原因不少涉及房地产信托,处罚金额从几十万元至二百多万元不等。合计罚没金额达1264.36万元,已经接近去年全年罚没金额。

  比如3月7日,粤财信托被广东银保监局处以220万元罚款,罚款原因包括“违规开展房地产业务”;3月22日,北方信托被天津银保监局处罚80万元,原因是“违规发放房地产自营贷款”以及“信托资金违规发放房地产贷款”;5月23日,中融信托也因“开展房地产信托业务不审慎”遭到黑龙江银保监局处罚210万元。

  今年5月,银保监会发文《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(简称23号文),重申对房地产信托融资乱象的整治。针对房地产信托业务,明确提出将重点治理通过“股权投资+股东借款”“股权投资+债权认购劣后”、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资等行为。

  7月初,十余家信托公司被监管“约谈”,要求控制地产信托规模,确保2019年三季度末房地产信托业务余额较2019年6月末零增长;已备案项目不影响发行及成立,未备案项目一律暂停。此后光大信托等被媒体爆出暂停新增融资,进行余额管控。7月份时为梳理地产类项目的存量数据,暂时主动叫停所有地产类项目的募集。

  8月初,银保监会向各银保监局信托监管处室(辽宁、广西、海南、宁夏除外)下发《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》(简称64号文),传达下半年监管重点。其中指出,按月监测房地产信托业务变化情况,及时釆取监管约谈、现场检査,暂停部分或全部业务、撤销高管任职资格等多种措施,坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。

  监管层明确释放“房住不炒”的信号

  监管层也曾多次释放出“房住不炒”的信号并从多个维度采取措施稳定房地产市场。

  今年6月,中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清在陆家嘴600663)论坛上表示,必须正视一些地方房地产金融化问题。近些年来,我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升,相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是,新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。

  郭树清说,房地产业过度融资,不仅挤占其他产业信贷资源,也容易助长房地产的投资投机行为,使其泡沫化问题更趋严重。房地产市场具有很强的区域性特征,不同地区房价有涨有跌都很正常。但是,“房子是用来住的,不是用来炒的”。历史证明,凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家,最终都要付出沉重代价,凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业,最终都会发现其实很不划算。

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