房地产信托

2019-10-23 14:30:23 来源: 中国信托业协会
中性

  2018年,在房地产企业融资需求总量增长的推动下,投向房地产领域的资金信托规模为2.69万亿元,同比有所增长。伴随房地产行业的变化,各家信托公司2018年的展业模式也在悄然改变:客户策略进一步向头部房企集中,重运营的主动管理业务模式愈加突出,各类业务创新模式服务房企的多元化战略成为更多公司的选择。

  房地产市场发展概况

  2018年,在持续稳定的调控政策引导下,房地产市场整体发展平稳,增速回落,市场逐步进入转型与分化期。同时,对于房地产市场的金融监管力度逐步加强,房企融资渠道收紧。

  (一)坚持“房住不炒”总基调,房地产调控持续稳定

  从整体调控政策来看,2018年以来,在坚持“房住不炒”总基调的前提下,中央始终保持政策的连续性和稳定性,调控政策取得了显著成效。总体可分为三个阶段。

  第一阶段,在中央政策指引下,2018年初的各地政策密集落地,包括提高首付比例、调整贷款额度、提高首套和二套界定标准、加大购房贷款资格审核力度等,调控措施更全面、更细致。

  第二阶段,7月召开的中共中央政治局会议明确提出,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨,北京、上海等30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动。

  第三阶段,2018年下半年以来,中央根据市场变化适度调整调控力度,其中深圳根据自身特点以“房住不炒”和“住有所居”为导向,实施住房制度的调整与变革,“因城施策”阶段逐步到来。

  (二)部分房地产市场供需指标同比上涨,增速回落

  在市场供应方面,房地产投资开发增速年内下行,土地购置面积与成交价款同比回落。2018年,全国房地产开发投资为12.03万亿元,同比增长9.5%,增速较前11个月回落0.2个百分点。全年来看,房地产开发投资增速呈下行趋势,房屋竣工面积为9.36亿平方米,同比下降7.8%;土地购置面积与土地成交价款较2017年也都有所回落。

  在市场需求方面,房地产销售面积增速大幅下降,地区差异性较为显著。2018年,商品房销售面积为17.17亿平方米,同比增长1.3%,增速较2017年回落6.4个百分点。其中住宅销售面积增长2.2%,办公楼销售面积下降8.3%,商业营业用房销售面积下降6.8%。

  在政策调控作用下,大批量非居住需求的投资购房减少,市场中的销售量更多由刚需群体支撑。由于刚需群体短期内整体数量较为稳定,房屋销售涨幅随之出现下滑。从不同地区销售情况来看,传统销售面积较大的东部及东北部地区商品房销售面积均有较大幅度下降,而中部及西部地区销售面积和销售额则有所上升。

  (三)房屋价格增长平缓,房贷余额增速放缓

  2018年,房屋销售价格增长幅度趋于平缓,部分一线、二线城市的二手房价格指数呈现一定程度的下降。根据中房指数系统(China Real Estate Index System,CREIS)的统计,2018年北京、上海、深圳、天津等城市的新房价格指数增幅均在0.5%以内,相较于2017年、2016年增长幅度大幅降低。而在二手房方面,在限售、限购政策制约下,2018年现房销量下降,价格相应出现下滑。而在刚需群体的需求推动下,以期房为主的新房价格保持平稳,并未出现明显下滑。

  在房屋价格增速平缓甚至下降的同时,2018年住房贷款则呈现总量微涨、增速放缓趋势。截至2018年末,住户中长期消费贷款余额为28.40万亿元,增加3.73亿元,增量同比下降5.57%;个人住房贷款余额为25.75万亿元,增速同比下降4.40%。在政策调控引导下,限购、限售、限贷、遏制投机炒房使得大部分投机性贷款购房行为被驱逐,市场得到有效净化,刚需贷款需求更加贴近真实市场需求情况。

  (四)房企融资渠道进一步收紧

  根据国家统计局到位资金来源统计,房企融资渠道和房地产开发资金来源主要包括国内贷款、自筹资金、其他资金、利用外资及各类应付款五大类。从2018年的统计情况来看,国内贷款(主要包括银行贷款、信托贷款、私募基金、券商融资四类)是房企最主要的外部融资渠道,占比达到11.9%。

  2018年初以来的金融监管力度逐步加强,防止发生系统性金融风险成为重中之重,中国人民银行、中国银保监会等多部委均明确要求规范购房融资行为,银行、信托公司、证券交易所等均相继出台金融监管政策,对房企融资渠道、规模、方式等作出进一步规范,房企融资渠道持续收紧。从房企开发资金来源占比变化可以看出,来自国内贷款、个人按揭贷款的资金占比有所收缩。

  第一,在银行贷款方面,开发贷款、项目抵押贷款等必须满足“四三二”条件,而旧城改造、城市更新所需贷款对资金用途有明确的限制。

  第二,在信托贷款方面,除满足“四三二”条件的开发贷款与并购贷款外,通道业务、名股实债均受到严格限制,通过股权形式融资成为许多房企与信托公司开展合作的转型方向,但囿于大部分信托资金属性与股权投资风险收益特征差距明显,募资规模不大。

  第三,在私募基金方面,直接购买商品房出售获取差价、募集资金借用银行委托通道发放委托贷款方式被禁止。

  第四,在券商融资方面,根据“资管新规”的相关要求,信用利差增加,且监管部门明确要求募集资金不得用于购置土地,众多房企的公司债中止。

  (五)房地产领域转型与分化成为主旋律

  2018年,房地产分化与转型是主旋律,主要体现在房企集中度提升和细分领域多元化两个方面。其一,房地产开发企业分化进一步加剧。根据中国指数研究院的统计,将百亿元级房企的销售额按照5000亿元、1000亿元、500亿元、300亿元、100亿元五个层次划分,对应的企业数量分别为3家、28家、30家、27家、68家。同时,2018年的“千亿元军团”从2017年的16家增至31家,300亿~500亿元、100亿~300亿元阵营的数量则略有减少。前三、前十、前二十房企的市场份额占比分别为13.6%、29.2%、39.5%,较2017年分别增长1.8个、5.2个、7.1个百分点。大中型房企追求有质量的规模增长,销售规模更上台阶,在市场中的认可度不断提升,在市场竞争方面占据相对优势;而小型房企的竞争优势逐渐减弱,生存空间急剧压缩。其二,房企涉及的细分领域日渐多元,“去地产”、淡化“开发”成为新浪潮。例如,恒大在文旅、医养、体育等方面开展多元合作,提升运营能力;碧桂园以智能科技为助力,在物联网、新能源汽车等产业探索导入可行性等。龙头房企多元化战略愈加清晰。

  房地产信托发展情况

  2018年,在房企融资需求增长的推动下,房地产信托业务规模为2.69万亿元,规模及占比均出现增长;同时,房地产信托产品收益率年内呈上行趋势,较高的收益吸引了更多的市场资金。

  (一)房企融资需求推动规模上升

  2018年,房地产信托业务规模有所上升,信托资金投向房地产领域的占比提升。截至2018年末,投向房地产领域的资金信托规模为2.69万亿元,同比增长17.7%。房地产信托规模增长是政策变化与房企融资需求等多种因素决定的。

  从投向房地产领域的信托资金占比来看,2018年房地产信托占比每个季度上升幅度均在0.5%~1.5%。截至2018年末,投向房地产领域的信托余额占比为14.18%,较2017年末上升3.76个百分点,超过证券投资信托位居第四位。

  (二)新增资金信托投向房地产项目占比提升

  从2018年新增资金信托项目结构来看,投向房地产的资金规模为8710亿元,占全部新增项目规模的13.2%,较2017年上升4个百分点。新增房地产项目规模的提升体现出2018年房地产领域吸引资金具有一定市场优势,主要有两方面原因。

  一方面,房地产信托保持了相对较高的产品收益率,提升了对资金的吸引力。2018年房地产信托产品平均收益率整体上行。根据用益信托网的统计,2018年12月,房地产集合信托平均收益率达到8.42%,较1月上升86个基点,其中第四季度平均收益率持续稳定在8.4%以上。房地产信托产品收益率的持续走高主要受房企融资市场的供求关系及未来预期的影响。

  另一方面,在去杠杆、去嵌套、严防地方政府债务风险等金融监管政策导向下,资金配置基础产业、金融同业受到限制,配置证券市场的意愿减弱,其他板块新增项目的减少也促使新增房地产项目占比提升。

  (三)新增集合信托占比逐年提升

  从新增房地产信托的结构来看,2018年新增集合房地产信托占比稳定提升。年内新增单一房地产信托规模为2793.99亿元,占比为32.1%,新增集合房地产信托规模为5916.01亿元,占比达67.9%,较2017年上升9.5个百分点。自2015年以来,新增集合房地产信托占比逐年提升,表明信托公司房地产项目更多通过集合信托方式募集资金,信托公司房地产信托单一事务管理类项目的下降在一定程度上体现了房地产信托主动管理能力有所增强。

  (四)房地产信托展业呈现集中趋势

  协会调研问卷显示,2018年,68家信托公司中有42家的房地产信托业务规模出现增长,在公司业务中的贡献度有所增加;34家信托公司的房地产业务占公司信托业务的比重超过10%。中信信托、平安信托、中诚信托、中建投信托、中航信托的房地产信托业务规模居行业前五。房地产信托业务规模排名前十的信托公司管理规模达11175.15亿元,占行业总体规模的41.59%,较2017年提升4.26个百分点,房地产信托业务进一步集中。

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